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            出現物業服務糾紛怎么辦?北京二中院發布典型案例

            作者:駐馬店物業協會 日期:2023-11-30 人氣:123


            “我新買的房子有質量問題,能不能等開發商把問題解決了再交物業費?”

            “我們為小區提供服務了,也催過費,但個別業主就是不交,還說過了訴訟時效,我們物業公司怎么辦啊?”
            物業服務涉及千家萬戶,是關乎群眾的“關鍵小事”,也是事關基層治理的民生大事。怎樣才能讓物業服務糾紛這樣的事兒越來越少,業主和物業公司等利益相關方應該怎樣依法維權?
            11月28日,北京市第二中級人民法院、北京市住房和城鄉建設委員會聯合召開新聞發布會,通報近年來有關物業服務合同糾紛案件情況,并發布典型案例。
            據了解,絕大多數案件是物業服務人作為原告提起訴訟,向業主追索物業費、違約金等費用,而業主多以綠化、衛生、安全等方面存在服務瑕疵作為抗辯理由。
            糾紛產生的原因多樣:有的開發商和前期物業服務人系“一套人馬”,業主往往把配套設施、綠化面積、房屋質量等問題歸責于前期物業服務人;有的業主不加區別地以不交物業費的方式維權,導致“有理變沒理”;有的業主委員會履職能力不足,工作機制不規范,難以發揮溝通與化解物業糾紛的職責作用。

            典型案例:
            房屋質量問題不構成業主拒絕支付物業費的合法理由
            基本案情:前期物業服務企業甲公司起訴業主王某,主張欠交的物業費。王某辯稱其房屋窗戶漏雨,物業公司一直沒有進行維修,甲公司應當先解決漏雨問題,其才支付物業費。甲公司表示王某房屋窗戶沒有漏雨,王某沒有報修過,且即便存在漏雨,窗戶漏雨亦不屬于公共維修范圍。
            裁判結果:甲公司為王某提供物業服務,王某作為業主在享受服務的同時應當向甲公司交納物業管理費等相關費用。王某提出房屋漏雨一直沒有解決,但未提交證據予以證明,且根據本案現有證據尚不足以認定甲公司在王某所述的房屋問題上存在過錯,故王某的上述意見不構成其拒絕支付物業費的合法理由,法院不予采納。
            要點提示:業主對房屋質量不滿意是拒絕交納物業費的常見抗辯理由。房屋質量問題應由業主與建設單位解決,如業主無法提供充分證據證明物業服務人存在違反物業服務合同義務的情形,則不構成業主拒絕支付物業費的合法理由。
            物業服務人應及時主張物業費并留存相關證據,避免超過訴訟時效期間
            基本案情:2022年1月,甲物業公司起訴業主要求支付2010年1月1日至2021年12月31日的物業費。訴訟中,業主辯稱物業費已過訴訟時效。甲物業公司于2020年11月10日通過郵寄律師函的方式向業主催要物業費。
            裁判結果:法院生效判決認為,法律規定向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年,訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。甲物業公司要求業主支付2010年1月1日至2021年12月31日期間的全部物業費,而其提交的證據不能證明其自2010年起持續向業主主張過物業費,故認定其部分物業費的主張已超過訴訟時效,對于超過部分,法院不予支持。
            要點提示:訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害并知道或者應當知道明確的義務人時計算。未約定履行期限的合同,依照民法典第五百一十條、第五百一十一條的規定,可以確定履行期限的,訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。訴訟時效期間屆滿的,義務人可以提出不履行義務的抗辯。物業服務人遇業主不及時交納物業費時,應依法主張權利,規范工作流程,留存催交證據,避免催交不及時或留存證據不足以致被駁回訴訟請求。

            北京二中院建議,各相關方都應依法履約、依法維權。

            開發商應嚴格履行房屋買賣合同,保證房屋質量,杜絕擅自改變公共區劃、人為劃定商品房區域和共有產權房區域等行為,規范選聘前期物業服務企業。
            物業服務人應按照合同約定的服務標準,增強服務意識,提升服務質量,及時回應業主訴求,保障業主知情權,調價、公共基金啟用等重大事項必須遵守法定程序。
            業主應積極參與社區治理,會同物業服務人一起建設宜居家園、平安社區;屬于法院受案范圍的,應及時固定證據,向人民法院起訴;同時需改變觀念誤區,依法維權,避免陷入費用欠繳與服務降格的惡性循環。
            業主委員會應當規范管理,積極履職,制定相應內部規范,對于小區內違章裝修、私搭亂建等行為應當協助物業服務人進行制止,對于業主普遍反映的物業服務問題,應牽頭主動與物業服務人進行協商、溝通,及時化解矛盾。
            來源:北京二中院


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