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            最高人民法院:這種情況,解除與物業公司之間的中標關系,違約嗎?

            作者:駐馬店物業協會 日期:2023-12-08 人氣:89

            日前,最高人民法院發布《關于適用<中華人民共和國民法典>合同編通則若干問題的解釋》相關典型案例,其中一條關于“某物業管理有限公司與某研究所房屋租賃合同糾紛案”引發廣泛關注。

            • 簡要案情

            2021年7月8日,某研究所委托招標公司就案涉宿舍項目公開發出投標邀請。2021年7月28日,某物業管理有限公司向招標公司發出《投標文件》,表示對招標文件無任何異議,愿意提供招標文件要求的服務。2021年8月1日,招標公司向物業管理公司送達中標通知書,確定物業管理公司為中標人。

            2021年8月11日,研究所向物業管理公司致函,要求解除與物業管理公司之間的中標關系,后續合同不再簽訂。

            物業管理公司主張中標通知書送達后雙方租賃合同法律關系成立,研究所應承擔因違約給其造成的損失。研究所辯稱雙方并未簽訂正式書面租賃合同,僅成立預約合同關系。

            • 判決理由

            法院生效裁判認為,從合同法律關系成立角度,招投標程序中的招標行為應為要約邀請,投標行為應為要約,經評標后招標人向特定投標人發送中標通知書的行為應為承諾,中標通知書送達投標人后承諾生效,合同成立。預約合同是指約定將來訂立本約合同的合同,其主要目的在于將來成立本約合同。

            《中華人民共和國招標投標法》第四十六條第一款規定:“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內,按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議?!?/span>

            從該條可以看出,中標通知書發出后簽訂的書面合同必須按照招投標文件訂立。本案中招投標文件對租賃合同內容已有明確記載,故應認為中標通知書到達投標人時雙方當事人已就租賃合同內容達成合意。該合意與主要目的為簽訂本約合同的預約合意存在區別,應認為租賃合同在中標通知書送達時成立。

            中標通知書送達后簽訂的書面合同,按照上述法律規定其實質性內容應與招投標文件一致,因此應為租賃合同成立后法律要求的書面確認形式,而非新的合同。

            由于中標通知書送達后租賃合同法律關系已成立,故研究所不履行合同義務,應承擔違約責任。

            • 司法解釋相關條文

            《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第四條 采取招標方式訂立合同,當事人請求確認合同自中標通知書到達中標人時成立的,人民法院應予支持。合同成立后,當事人拒絕簽訂書面合同的,人民法院應當依據招標文件、投標文件和中標通知書等確定合同內容。

            采取現場拍賣、網絡拍賣等公開競價方式訂立合同,當事人請求確認合同自拍賣師落槌、電子交易系統確認成交時成立的,人民法院應予支持。合同成立后,當事人拒絕簽訂成交確認書的,人民法院應當依據拍賣公告、競買人的報價等確定合同內容。

            產權交易所等機構主持拍賣、掛牌交易,其公布的拍賣公告、交易規則等文件公開確定了合同成立需要具備的條件,當事人請求確認合同自該條件具備時成立的,人民法院應予支持。

            來源:最高人民法院


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